La città cerca di rinnovare le politiche del distretto speciale

Il governo della città di Colorado Springs dovrebbe analizzare le politiche, o la loro mancanza, regolando i distretti speciali, che raramente sono controllati dai residenti che spesso pagano più tasse ai distretti che alla città stessa, raccomanda un audit appena pubblicato.

In risposta all’audit, un gruppo di lavoro speciale sulla politica distrettuale è stato formato dall’amministrazione comunale per raccogliere le raccomandazioni, con una relazione dovuta al Consiglio comunale di Colorado Springs entro la fine del 2022.

Si tratta di distretti speciali formati da sviluppatori per costruire infrastrutture e, spesso, mantenerle e fornire servizi con denaro derivato dalle tasse di proprietà imposte dagli sviluppatori — che costituiscono i consigli di amministrazione iniziali di quei distretti.

L’idea è quella di avere i residenti dei distretti prendere in consegna i consigli eleggendo i membri, ma a quanto pare che accade raramente.

Dei distretti metropolitani 89 attualmente operativi entro i limiti della città, meno di 10 sono passati alla rappresentanza del proprietario residente, hanno trovato i revisori dei conti.

Pertanto, i proprietari di immobili nei distretti sono soggetti a obblighi di debito per i quali non hanno votato, nonché a potenziali commissioni e altri oneri.

Per affrontare i problemi di transizione, l’Ufficio del Revisore raccomanda alla città di aggiornare le sue politiche del distretto della metropolitana. Tale aggiornamento dovrebbe anche dare un’occhiata ai requisiti di divulgazione per il debito e le elezioni, come gli obiettivi del distretto si allineano con quelli del piano strategico della città e se la città dovrebbe imporre termini e tassi per il debito, in particolare i fondi che sono avanzati agli sviluppatori.

Il consiglio comunale ha tenuto otto “sessioni di formazione educativa” in 2019 e 2020 durante le quali i funzionari della pianificazione urbana hanno delineato le politiche e le pratiche distrettuali. Il Consiglio intendeva rivisitare le politiche distrettuali speciali della città, ma ciò non è accaduto a causa dei ritardi legati alla pandemia di COVID-19 e ai cambiamenti nell’appartenenza al consiglio.

Nel mese di aprile, l ” elezione della città seduti tre nuovi membri — Nancy Henjum, Dave Donelson e Randy Helms — sul consiglio di nove membri ed eletto Mike O’Malley, che è stato nominato nel mese di gennaio, per un mandato completo.

“POTERI POTENZIALMENTE AMPI”

I distretti speciali sono formati secondo gli statuti statali per fornire finanziamenti per miglioramenti pubblici e, in alcuni casi, mantenere tali strutture o fornire servizi.

I distretti agiscono come entità indipendenti “con poteri potenzialmente ampi”, ha detto l’audit, per emettere debito e mantenere le infrastrutture, impostare prelievi mulino e raccogliere le tasse.

“…molti altri importanti sviluppi approvati negli ultimi 15-20 anni sono o saranno inclusi nei distretti metropolitani.”

– Ufficio del Sindaco della città

“La maggior parte del divieto di Lewis Ranch e molti altri importanti sviluppi approvati negli ultimi 15-20 anni sono o saranno inclusi nei distretti della metropolitana”, ha detto l’audit. Il 23.000 acri Banning Lewis Ranch si trova lungo il fianco orientale della città e contiene alcuni dei più recenti sviluppi della città.

Le politiche del distretto metropolitano della città richiedono al consiglio comunale di approvare la formazione dei distretti e di considerare e approvare i piani di servizio, che stabiliscono lo scopo di ciascun distretto e le linee guida operative. Consiglio deve anche approvare l’emissione di debito e grandi modifiche al piano di servizio.

Politiche richiedono un limite di debito di 30 mulini per immobili residenziali e 50 mulini per immobili commerciali, con tappi di prelievo mulino operativo a 10 mulini su entrambe le classi di proprietà, a meno che non approvato per essere più alto.

Oltre a ciò, i poteri della città sono limitati. I distretti di solito sono formati da sviluppatori, che “votano” in un’elezione per creare i distretti e se esentare le entrate future dalla Carta dei diritti del contribuente. Gli sviluppatori servono anche sulle schede dei distretti fino a quando un numero sufficiente di residenti si trasferiscono nel distretto per votare per installare i proprietari residenti sulle schede.

I revisori dei conti riferiscono che i distretti 89 che operano all’interno della città hanno raccolto quasi le stesse entrate fiscali sulla proprietà in 2019 come la città stessa — million 21.4 milioni rispetto a million 26.9 milioni.

Mill prelievi per molti distretti hanno colpito i tappi-40 mulini per residenziale e 60 per commerciale, rispetto al prelievo mulino della città di 4.279 mulini.

Secondo una valutazione del campione citata nell’audit, un proprietario di una casa di 5 543.000 in un distretto della metropolitana che riscuote 55.662 mulini (superiore al tetto residenziale perché il piano di servizio è stato modificato per aumentare il tasso operativo), paga di più al distretto della metropolitana rispetto a tutte le altre entità fiscali diverse dal distretto scolastico.

Quella fattura fiscale addebita al proprietario della casa taxes 2.239 all’anno in tasse di proprietà, mentre la maggior parte degli altri riscuote meno — $172 per la città, $312 per la contea e Academy 2.432 per Academy School District 20.

Mentre molti distretti sono volati sotto il radar per anni, spesso operando in relativa segretezza se i proprietari di proprietà del distretto non servono sul bordo, l’anno prossimo una nuova legge statale richiederà la maggior parte dei distretti della metropolitana per mantenere un sito web e prendere altre misure verso la trasparenza.

Un esempio di un distretto speciale che ha dato origine a una controversia tra i proprietari di immobili al suo interno è l’Interquest North Business Improvement District dove si trova il negozio All Sports di Scheel.

L’OFFERTA è controllata da Norwood Development Group attraverso posti nel consiglio di amministrazione. Quindi, Norwood controlla l’emissione di obbligazioni per pagare miglioramenti pubblici, come strade e marciapiedi, e ha anche acquistato tali obbligazioni attraverso entità controllate dal proprietario di Norwood, David Jenkins, e suo figlio, Chris.

Così, Norwood ha creato il distretto, gestisce il distretto, imposta la tassa di proprietà mill levy, riceve i soldi della tassa di proprietà, contratti con se stessa per fare miglioramenti, ha emesso milioni di dollari di debito e acquistato quel debito, che il distretto (controllato da Norwood) rimborserà a Norwood.

Tutto ciò è legale, ma alcuni membri del distretto hanno cercato una maggiore trasparenza e sono andati in tribunale per l’accesso ai record di offerta, un’azione che rimane in sospeso.

MELE ALLE MELE

L’Ufficio del revisore ha condotto un “confronto limitato” delle politiche distrettuali speciali della città con quelle della contea di El Paso e della città di Fort Collins. Ha scoperto che, mentre la contea e Fort Collins regolamentato sviluppatore avanza — costi di sviluppo sostenuti prima di mill levy valutazioni sulle proprietà costruite che vengono poi rimborsati allo sviluppatore — la città non lo fa.

Né la città regola o supervisiona la rappresentanza del consiglio o se i piani dei distretti si allineano con gli obiettivi strategici della città. La contea e Fort Collins sollecitano la transizione del controllo del consiglio dagli sviluppatori ai residenti il prima possibile, con la contea che mantiene l’autorità di nominare i cittadini ai consigli distrettuali. Fort Collins richiede obiettivi per allinearsi con gli obiettivi della città, mentre la politica della contea è in silenzio su questo punto.

Il rapporto di audit chiede alla città di aggiornare le sue politiche del distretto metropolitano con il contributo della comunità di sviluppo. Tale aggiornamento, dicono gli auditor, dovrebbe affrontare:

* la transizione alla governance dei residenti, incoraggiando la partecipazione dei residenti;

* la politica della città alla luce del Senate Bill 21-262, che impone una maggiore trasparenza, per determinare se le linee guida della città dovrebbero essere modificate;

* i cambiamenti politici che legherebbero le approvazioni del distretto della metropolitana a una valutazione se gli obiettivi del distretto si coordinano con gli obiettivi strategici della città; e

* se le politiche della città dovrebbero affrontare le disposizioni relative al debito, come i termini per gli anticipi degli sviluppatori o i limiti sui tassi di interesse del debito.

La città ha pubblicato un libro bianco sui distretti speciali nel 2009 che diceva: “Non porre limiti agli accordi di finanziamento degli sviluppatori crea il potenziale che i contribuenti finiranno per pagare principalmente interessi per un periodo più lungo.”

Ha anche detto: “Potrebbe essere adottata una politica che limiterebbe il lasso di tempo in cui questi accordi possono rimanere in vigore e fissare un tasso di interesse massimo.”

Amministrazione sindaco John Suthers ‘giura di intraprendere l” analisi di tutte queste questioni attraverso il gruppo di lavoro speciale Politica distrettuale, che si riunirà entro la fine di quest ” anno e raccomandare aggiornamenti delle politiche al consiglio comunale entro dicembre. 31, 2022.

I membri sono Russ Dykstra, un avvocato che svolge un lavoro per i distretti speciali; Tim Hoiles, editore di notizie online fonte il Maverick Osservatore, che si è lamentato Consiglio su particolari distretti del debito; Carrie Bartow, un ragioniere che lavora per i distretti speciali; sviluppatore: Doug Stimple; Sara Vaas, direttore esecutivo del Consiglio di Vicini di casa e Organizzazioni; Kevin Walker, che gestisce un distretto di gestione di impresa; Mike Taylor, con Norwood; sviluppatore Scott Smith; Clarissa Thomas, con Pikes Peak Association of Realtors; Città e Consiglieri Nancy Henjum e Wayne Williams.

Il consigliere Bill Murray ha detto che prevede di partecipare a tutte le riunioni, il che farebbe scattare l’avviso pubblico e l’accesso alle riunioni, come richiesto dalla legge Colorado Sunshine.

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